Правовая экспертиза документов

Законность сделки целесообразно проверять независимо от формы ее совершения

(нотариальная или простая письменная).

При правовой экспертизе документов (проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов) устанавливается отсутствие противоречий между содержанием проекта документа и требованиями законодательства, выявляются допущенные юридические ошибки, определяются возможные риски и негативные последствия такого документа. 

При проверке юридической силы правоустанавливающих документов проверяется:

• соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа;

• обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (компетенция органа государственной власти или местного самоуправления, издавшего акт, устанавливается соответствующими правовыми актами, в том числе актами, определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа);

• наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица, например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).

 При проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) проверяется:

• право- и дееспособность сторон;

• наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;

• наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора;

• соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;

• принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся им, или полномочия по распоряжению лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение  имущества не его собственником;

• соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

При необходимости государственной регистрации перехода права на основании сделки, проверяется в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права, оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара и т.д.).

Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника (например, согласие получателя ренты), то проверяется наличие такого согласия и указания в договоре условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.